各位供应商：

为了确保“高新工业村项目可行性研究报告及拆赔方案&高新北区更新单元经济测算及可行性研究询价”工作的顺利进行，深圳湾科技发展有限公司委托国招公司拟对“高新工业村项目可行性研究报告及拆赔方案&高新北区更新单元经济测算及可行性研究”进行市场询价，以便于开展下一步的招标工作。感谢各位供应商的支持与配合！

有关事项通知如下：

一、基本资料

（一）公司简介

 深圳湾科技发展有限公司是深圳市投资控股有限公司全资子公司，是投控产业园区项目开发建设和运营管理的专业机构。目前负责深圳湾科技生态园、创新科技中心等项目的开发建设、运营管理和高新技术工业村、高新区北区城市更新等工作。

公司2013年10月21日登记注册，11月6日成立，注册资本1亿元人民币。公司的主要职能是负责产业园区项目的开发建设、销售、租赁、运营管理，将围绕投控公司的战略转型目标，以产业地产开发建设、产业园区运营、科技金融服务为核心业务，推动科技创新资源高效集聚，实现技术资本、产业资本和金融资本的有机融合，打造国际一流的产业园区开发运营商，在推动投控公司转型发展和深圳城市建设、产业升级和战略性新兴产业发展中发挥先导性作用。

（二）高新北片区统筹项目基本情况

高新区北区城市更新项目位于北环大道、南海大道、广深高速、沙河西路围合而成的区域，规划范围面积约258公顷，现状平均容积率1.2，总建筑面积310万㎡，其中，产业建筑224.0万，居住建筑83.2万，商业建筑2.8万。现状共118宗地，含产业用地75宗，面积约116.0公顷，共涉及69家业主、租户企业611家；居住用地17宗，面积约35.8公顷，现有约3.7万常住人口；商业用地2宗，面积约2.8公顷；政府储备用地6宗，面积约2.9公顷；其他配套设施用地18宗，用地面积约17.46公顷。

深圳湾科技受南山区政府委托，作为高新北区升级改造的片区统筹单位。在南山区政府主导及政策支持下，我司配合做好高新北区升级改造的统筹协调、开发建设、运营管理、产业孵化等工作，并以此为契机，综合创新业务模式，打造新一代高新区产业发展平台。

（三）高新工业村项目基本情况

深圳市高新技术工业村城市更新项目（以下简称“高新村项目”）位于深圳市高新区南区，由科苑南路、白石路、高新南二道、高新南七道围合而成，由我司所属企业深圳高新区开发建设公司（原市高新办所属，以下简称“高新建公司”）在1996年至2002年建成。高新村项目更新单元占地约13.55万㎡，包括6宗地及城市道路,8栋多层建筑物，有65家企业业主。现有建筑面积约19.1万㎡，其中高新建公司持有物业面积共计4.53万㎡（占24%），是片区内第一大业主单位，市科创委在片区内拥有服务中心（C1地块）和虚拟大学园（R4地块）两栋物业，共计2.94万㎡（占15%），是片区内第二大业主单位。

5年内高新北区将有多个更新单元具备条件进行更新申报，每个更新单元规模在1~10万㎡不等。

我司已于2016年启动高新村项目更新改造前期工作，聘请了规划设计、产业研究、法律咨询等服务机构，完成了项目概念设计方案。目前项目意愿征集工作已基本完成，即将启动计划立项申报，推进过程中更新单元范围及规划指标将有多轮调整，此调整不视为服务范围调整或合同变更。

二、需求介绍

（一）高新工业村项目可行性研究报告及拆赔方案编制

1、采购范围

（1）编制项目可行性研究报告及涉及的咨询服务，包括但不限于市场调研及分析、可行性研究、多方案经济测算、风险评估等；

（2）编制项目拆赔方案（60多家业主）及相关咨询。

2、服务内容：

（1）项目市场调研及可行性研究：

① 项目市场调研及分析：市级、区级、项目商圈级各业态市场分析，为项目未来售价及租金做出建议，为现在时点项目租金补偿提出建议；

② 项目可行性研究报告：包括总投资、动&静态经济指标、敏感性分析等，根据拆赔方案进行同步调整。

（2）项目拆赔方案

① 被拆迁人情况分析（60多家业主）：分析现有政策条例下的拆迁补偿方案；分析项目的特殊情况；国有企业拆迁补偿方案分析；

② 拆迁补偿原则：通过结合当前政府相关拆迁补偿政策文件与原业主实际利益诉求，通过研究探索过往成功案例经验，就项目拆迁补偿涉及的土地价值、房屋价值、拆赔比以及拆迁补偿的方式、范围、金额等进行市场调查并出具调查报告。

③ 拆迁补偿方式：结合市场调查案例，综合分析项目经济效益与拆迁谈判难点，制定项目拆迁安置标准、原则和框架、特殊情况业主专项方案等，为本项目探索科学可行的拆迁补偿方案；

④ 拆迁补偿经济测算：目前项目尚未开展专项规划，开发建设量尚未确定。项目需结合规划方案不同条件下的经济技术指标表测算项目经济指标，分析敏感性和拆赔极限；

⑤ 项目全程补偿安置方案制定：对项目拆迁谈判全过程中项目补偿方案涉及的调整进行研究与建议。

⑥ 疑难个案及特殊案例：对项目拆迁补偿过程中特殊案例进行研究，并针对个案提出特殊的补偿方案完成拆迁补偿。

⑦ 其他咨询服务：全过程协助招标人与地块业主进行拆迁谈判并完成补偿协议的签订，直至实施主体确认。全过程协助开展拆迁补偿相关的咨询业务。更新局相关的备案手续。

服务期限：自合同签署之日起至报告或方案获政府审批或甲方认可为止。

（二）高新北区更新单元项目经济测算及可行性研究

1、采购范围

(1)更新单元项目按不同的合作模式进行经济测算，指导合作条件拟定；政府储备用地项目根据产品策划进行经济测算；

(2)编制项目可行性研究报告及涉及的咨询服务，包括但不限于市场调研及分析、经济测算、风险评估等；

2、服务内容：

(1)不同合作模式下项目经济测算：根据前期拓展团队和律师给出的合作方案，测算几种不同方案下（拆赔、合作开发、股权收购等）本公司及合作方的经济效益：

(2)谈判过程中经济测算修改：根据谈判条件变化修改经济测算，长期跟踪调整；

(3)项目可行性研究报告：根据谈判结果编制可行性研究报告，章节涵盖市场分析、项目初步定位、项目规划方案分析、项目经济测算、财务分析、风险分析、敏感性分析等。

三、服务期限

1、高新工业村项目自合同签署之日起至报告或方案获政府审批或甲方认可为止；

2、高新北项目自合同签署之日起两年。

四、投标人资格要求

投标人应同时具备以下条件：

1、投标人（房地产估价机构）应具有房地产估价一级资质，注册房地产估价师或土地估价师不应少于10人；

2、投标人应具有城市更新项目相关经验（包括但不限于拆赔方案、经济测算、可行性研究、投资咨询），两年内服务超过3个项目，应提供相关合同关键页复印件作为证明；

3、投标人应具有服务国企相关经验，两年内服务至少1个项目，应提供相关合同关键页复印件作为证明；

4、投标人拟安排的项目团队技术负责人应为10年以上从业经验的注册房地产估价师，项目团队成员应含至少5人，其中3人以上为注册估价师（房地产或土地）。

五、报价维度

1、高新工业村按整个项目服务报价；

2、高新北项目按更新单元报价，预计合同有效期的2年内需对3-5个更新单元做可研测算。实际付款金额以实际发生可行性研究的更新单元数量为准。

六、询价相关事项

   （一）询价材料接收人员及截止时间

    1、询价资料接收人:杨工

        邮箱：3522251861@qq.com  ；电话：0755-83500017/13691622633。

    2、询价材料递交截止时间：2018年5月11日 17:00。

    3、调研询价材料提交地点：深圳市罗湖区嘉宾路2018号深华商业大厦6楼深圳市国际招标有限公司600A室（可以通过邮递方式递交申请资料。）

   （二）询价材料要求

    1、必须提交的申报资料

   （1）资信文件。包括营业执照副本复印件、法定代表人证明书原件、法  定代表人身份证复印件、授权委托书原件、被授权人身份证复印件；

   （2）提交完成项目所需费用（请附总报价及分项报价清单）；

   （3）必要的证明材料（具体请看第四条投标人资格要求）。

   （4）上述资料需要加盖供应商的公章。

    2、技术资料

    申请人可以根据自身情况，提供足够、必要的资料，以便能够充分证明申请人能满足招标方的要求和招标方能充分了解申请人的综合实力。

深圳湾科技发展有限公司

                                               二〇一八年五月九日